Lorsque vous décidez de louer votre bien meublé, il existe alors deux statuts pour le faire: celui de LMP (loueur en meublé professionnel) et de LMNP (loueur en meublé non professionnel). Avant de voir en détail les différences entre ces statuts, revenons rapidement sur la définition et les caractéristiques de la location meublé.
La location en meublé, c’est investir au travers d’un bien locatif meublé classique, d’une résidence hôtelière ou d’une résidence de services.
Concernant cette dernière catégorie, Il faut savoir qu’il y a quatre types de résidences qui l’a compose :
- la résidence étudiante
- la résidence pour personnes âgées
- la résidence de tourisme
- la résidence d’affaires
Intéressons-nous maintenant de plus près à chacun de ces deux statuts.
1 / Le Loueur en Meublé Professionnel
C’est un statut fiscal avantageux accordé aux particuliers qui tirent d’importants revenus de la location de biens meublés.
Pour y avoir droit, il faut satisfaire à plusieurs conditions :
- L’investissement doit porter sur un logement meublé, comme nous l’avons vu précédemment
- L’investisseur doit être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés
- L’activité doit générer au moins 23 000 euros de revenus annuels et représenter plus de 50% des revenus globaux de l’investisseur
Voyons les différents avantages de ce statut :
- Il permet la déduction totale sur les revenus des charges réelles, intérêts d’emprunt, frais de notaire, frais d’ingénierie, droits de mutation et d’enregistrement, commissions d'intermédiaires, impôts fonciers, cotisations sociales non salariées du loueur, ...
- Le déficit d’exploitation est imputable sur le revenu global
- Il permet de profiter du dispositif de l’Amortissement Réputé Différé, et ainsi de se créer des revenus complémentaires défiscalisés
- La récupération de la TVA est possible lors de l’investissement
- Dans le cas d’une cession, si l’activité a été exercée au minimum 5 ans et que les recettes hors taxes réalisées à N-1 sont inférieures à 250000 euros, alors les plus values sont exonérées
- Les investissements réalisés dans le cadre du statut en LMP sont exclus de la fourchette de calcul de l’ISF car considérés comme des bien professionnels
Le statut de LMP est un excellent outil de gestion de patrimoine, qui permet notamment de préparer sa retraite en se constituant des revenus complémentaires défiscalisés. Il permet entre autre de bénéficier d’une protection sociale et de valider des trimestres.
Il est donc idéal pour une personne qui cesse son activité assez tôt.
2 / Le Loueur en Meublé Non Professionnel
C’est un statut fiscal avantageux accordé aux particuliers qui tirent des revenus complémentaires limités de la location de biens meublés.
Pour y avoir droit, il faut satisfaire à plusieurs conditions :
- L’investissement doit porter sur un logement meublé, comme nous l’avons vu précédemment
- Il faut générer moins de 23 000 euros de recettes annuelles au titre de l’activité et tirer moins de 50% de ses revenus globaux à partir de cette activité
Voyons les différents avantages de ce statut :
- Les prix des biens reflètent la réalité du marché locatif, car calculés principalement sur la rentabilité, la qualité du gestionnaire et du bail commercial
- Toutes les charges et les taxes à la charge de l’investisseur sont connues à l’avance
- Il permet aussi de profiter du dispositif de l’Amortissement Réputé Différé, et ainsi de se créer des revenus complémentaires défiscalisés
- La récupération de la TVA est possible lors de l’investissement
- Possibilité de profiter du dispositif Censi-Bouvard, permettant dé réduire ses impôts de 11% du montant de l’investissement
Le statut de LMNP est un excellent outil pour toute personne qui souhaite se constituer un patrimoine immobilier en pleine propriété, en utilisant par exemple un financement à crédit pendant sa vie professionnelle active, et ainsi se générer des revenus complémentaires pour sa retraite.
Véritables outils de construction patrimoniale, ces statuts proposent des avantages très intéressants pour les investisseurs, qu’il s’agisse simplement de création de revenus complémentaires ou d’une véritable construction d’activité sur du long terme. Toute stratégie patrimoniale nécessite la prise en compte de nombreux éléments, aussi n’hésitez pas à vous rapprocher de moi afin d'évaluer dans quelle mesure l’un ou l’autre de ces statuts pourrait répondre à vos objectifs.