Loi Pinel et Pinel Outre-Mer

La loi Pinel est très proche de la loi Duflot dans son fonctionnement et dans ses conditions : plafonds de loyer, plafonds de ressources du locataire, plafond au m² et zones éligibles. 

Acquisition d’un logement neuf, non meublé, à but locatif pour une durée de 6 ans minimum.
Pour un investissement de 300 000€ sur 12 ans, vous pouvez obtenir jusqu’à 63 000 € de réduction d’impôt pour un Pinel et 96 000 € pour un Pinel Outre-mer.

LOI PINEL

Les anciens dispositifs (Scellier, Duflot) ne proposaient qu’une réduction d’impôt de 13 % ou 18 %. 

Le dispositif Pinel va plus loin et propose une réduction qui peut s’élever jusqu’à 21 % du montant de l’investissement. Avec cette loi, la réduction d’impôt peut atteindre la somme de 63 000 €. 

Comparé à son prédécesseur, les avantages de la loi Pinel sont plus nombreux. Entre autres, le dispositif Pinel introduit la possibilité de louer son bien à ses proches, ses ascendants ou descendants.

Pour bénéficier de la réduction d’impôt, l’investisseur doit acquérir un bien neuf et le louer pendant une période déterminée : 6, 9 ou 12 ans. La réduction d’impôt est, dès lors, proportionnelle à la durée d’engagement : 12, 18 ou 21%.

La Loi Pinel vous offre donc la possibilité d’une réduction d’impôt de 63 000 € sur 12 ans, 54 000€ sur 9 ans ET 36 000€ sur 6 ans.

LOI PINEL OUTRE-MER

Concernant la Loi Pinel Outre-Mer, la durée d’investissement reste identique (6, 9 ou 12 ans) avec une réduction d’impôt modulable de 23%, 29% ou 32%.

La Loi Pinel Outre-Mer vous offre donc la possibilité d’une réduction d’impôt de 96 000 € sur 12 ans, 87 000€ sur 9 ans ou 69 000€ sur 6 ans.

Le champ d’application géographique de la loi Pinel :

Pour être éligibles à la Loi Pinel, les logements devront être situés dans des communes se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements entrainant des difficultés d’accès au logement sur le parc locatif existant.

Ces communes sont répertoriées dans un classement par zones A, Abis, B1, B2.

Ce classement est conforme au décret du publié au journal officiel de la République Française, concernant l’Arrêté du 1er août 2014 pris en application de l’article R. 304-1 du code de la construction et de l’habitation.

Les opérations concernées par la loi Pinel :

La réduction d’impôts s’appliquera :

• Aux acquisitions de logements neufs ou en l’état futur d’achèvement
• Aux acquisitions de logements réhabilités

Conditions d’application de la loi Pinel :

Plafonds de loyer

Lors d’un investissement en Loi Pinel, en échange de la réduction d’impôt dont vous bénéficiez, vous devez obligatoirement louer votre bien immobilier à un prix inférieur au plafond fixé par décret. Cette mesure existe pour permettre à tous de se loger et réguler les prix des loyers.

Le plafond de loyer de votre bien dépend de la zone dans laquelle il se situe. 

Voici un tableau où vous trouverez aussi les informations pour les zones sortant du dispositif, car si vous achetez avant la date limite, vous bénéficierez tout de même de la réduction d’impôt durant le temps imparti.

Pour corriger le prix selon la surface habitable, un coefficient a été mis en place. Il permet de majorer le montant des petites surfaces et de minorer celui des grandes surfaces. 

Le point d’équilibre (coefficient = 1) est atteint avec les logements de 63 m².

Exemple

Pour un appartement de 36 m² en zone B1, le plafond de loyer sera de : 36 * 10,07 * 1,2 = 435,02 € par mois.
Pour un appartement de 56 m² en zone B1, le plafond de loyer sera de :
56 * 10,07 * (0,7 + 19 / 56) = 563,92 * 1,04 = 586,48 € par mois.

Le plafond des loyers est fixé par décret.

Plafonds de ressources du locataire

Pour bénéficier de la réduction d’impôts dans le cadre de la loi Pinel, le contribuable doit s’assurer que les ressources du locataire ne dépassent pas les plafonds applicables.
Les ressources à prendre en compte étant le Revenu fiscal de Référence de l’avant-dernière année précédant celle de la signature du bail (N-2).

Plafonds de l'investissement

Pour bénéficier de la réduction d'impôt, l'investissement ne peut pas dépasser les plafonds suivants :

• Plafond de 300 000 € par foyer fiscal et par an
• Plafond de 5 500 € par m² de surface habitable
• Plafonnement global des niches fiscales à 10 000 €/an

Questions / Réponses sur la Loi Pinel

Existe-t-il un rapport avec la loi Duflot ? 

La loi Pinel fait suite à la loi Duflot, elle-même mise en place le 1er janvier 2013. Elles reposent toutes deux sur les mêmes principes de base : si un contribuable investit dans un logement neuf et qu’il s’engage à le louer sur une période définie, il bénéficie d’une réduction d’impôt.

En 2014, la loi Pinel apporte des modifications à la loi Duflot, à savoir :

L’engagement à la location peut désormais être de 6, 9 ou 12 ans contre 9 ans en Duflot

Le taux de réduction d’impôt peut atteindre 12, 18 ou 21 % contre 18 % pour 9 ans en Duflot

Le propriétaire bailleur est à présent autorisé à louer son bien aux membres de sa famille.

L’investissement via une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est autorisé.

Quels sont les biens immobiliers concernés ?

Sont concernés par la loi Pinel uniquement les logements neufs ou en l’état futur d’achèvement. 

Pour autant, il existe des dispositions particulières pour l’immobilier ancien et les locaux. Si ceux-ci font l’objet de travaux pour les transformer en habitations respectant les conditions du neuf, ils peuvent vous faire bénéficier de l’avantage fiscal Pinel. 

Les appartements ou maisons acquis en loi Pinel doivent par ailleurs justifier de normes énergétiques : label BBC ou norme RT 2012.

Ai-je le droit de louer mon logement à un membre de ma famille ?

En loi Pinel, vous avez le droit de louer à vos ascendants et à vos descendants, ce que n’autorisait pas la loi Duflot. Cette mesure s’applique pour les logements acquis à partir du 1er janvier 2015.

Concrètement, vous avez le droit d’acheter un appartement en loi Pinel et de le louer à l’un de vos enfants ou parents. Ils doivent répondre aux plafonds édictés par la loi en matière de ressources et de montant de loyer à régler. Qui plus est, ils doivent être majeurs et indépendants de votre foyer fiscal.

Comment se finance un tel investissement ?

C’est tout l’avantage de l’investissement locatif couplé à un dispositif de défiscalisation : l’autofinancement. 

En effet, l’emprunt que vous allez contracter auprès d’une banque sera remboursé par les loyers perçus sur toute votre durée d’engagement et par la réduction d’impôt. Votre effort d’épargne est moindre. Qui plus est, vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt des loyers que vous recevez.

Investir en loi Pinel vous permet ainsi de devenir propriétaire, sans apport. A condition de choisir un bien immobilier rentable et dans vos moyens. 

Pensez à me contacter pour effectuer une simulation avant de vous décider.

Est-ce intéressant sur le long terme ?

Oui ! Investir dans la pierre est encore et toujours considéré comme le meilleur placement pour son argent. En vous lançant dans un investissement locatif, vous percevez des loyers qui amortissent votre mise de base et qui constituent, à terme, une rente locative non négligeable. 

A terme, vous vous constituez ainsi un complément de revenu qui sera bienvenu pour compléter une retraite par exemple, financer les études de vos enfants ou vous aider à réaliser un projet de vie.

A la fin de la période de défiscalisation, que se passe-t-il ? 

Au terme de la période de défiscalisation, vous jouissez de votre bien immobilier comme bon vous semble. Néanmoins, je vous conseille de revendre ce bien et de rembourser votre prêt pour optimiser votre patrimoine et limiter vos impôts. 

Cependant, il est tout à fait possible de continuer à le louer, sans pour autant avoir à encore respecter les plafonds Pinel (loyer et revenus du locataire). Vous percevez ainsi une rente locative, une excellente façon de compléter vos revenus. 

Enfin, vous pouvez profiter à titre personnel de votre maison ou de votre appartement, pour résidence principale ou secondaire.

Quels sont les plafonds du calcul fiscal à respecter ?

La réduction d’impôt prévue par la loi Pinel est plafonnée dans la double limite d’un investissement de 300 000 € par an et d’un mètre carré inférieur ou égal à 5 500 €. 

Dans le cas où ce montant est dépassé, le calcul ramènera la valeur du bien au niveau de ces plafonds. 

L’investissement se limite par ailleurs à deux logements au maximum par an.

Ai-je le droit d’investir en SCI ou SCPI ?

La loi Pinel autorise l’investissement en SCI (Société civile immobilière) à condition qu’elle ne soit pas soumise à l’impôt sur les sociétés. La réduction d’impôt est appliquée en fonction des parts de chaque associé. Comme pour un contribuable seul, il est indispensable de respecter la durée d’engagement à la location et l’on ne peut donc pas revendre ses parts avant son terme.

C’est aussi possible en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) à condition que les associés s’engagent à conserver leurs parts sur toute la durée d’engagement à la location.

Comment remplir correctement sa déclaration d’impôts ?

Vous devrez dans un premier temps faire une déclaration d’engagement de location via le formulaire CERFA 2044 EB. Il ne se remplit que la première année. Vous devrez aussi joindre votre bilan foncier avec les déclarations CERFA 2044 et CERFA 2044 SPE ou CERFA 2042.

Si vous investissez à travers mes conseils, je serai présent pour vous aider à remplir votre déclaration d’impôts. 

Dois-je demander des pièces justificatives à mes locataires ?

Pour justifier des ressources de vos locataires, vous devez leur demander une copie de leur avis d’imposition. Le plafond de ressources du locataire est apprécié à la date de signature du bail selon le revenu de référence de l’année N-2.